Договор за закуп на недвижен имот: Сè што треба да знаете

Договорот за закуп на недвижен имот е еден од најчестите договори во секојдневниот живот, без разлика дали станува збор за изнајмување станбен простор (на пример, стан или куќа) или деловен простор (канцеларија, локал, магацин). Преку овој договор, сопственикот на имотот (закуподавач) на друго лице (закупец) му овозможува користење на недвижниот имот за определен период, во замена за договорена парична надомест – закупнина.

Содржина:

• Што е договор за закуп на недвижен имот?
• Форма на договорот (усна и писмена)
• Симни примерок >>> Договор за Закуп <<<
• Времетраење на договорот (определено и неопределено време)
• Обврски и права на закуподавачот
• Обврски и права на закупецот
• Раскинување на договорот и отказни рокови
• Пријава на договорот во институции и даночни обврски

Во продолжение, објаснуваме што предвидува македонското право за ваквите договори, кои се формалните услови, како и клучните права и обврски на двете страни.

Што претставува договорот за закуп според македонското право?

Во македонското законодавство, договорот за закуп на недвижен имот претставува облигационен однос регулиран со Законот за облигациони односи. Според овој закон, со договорот за закуп закуподавачот се обврзува да му предаде на закупецот определен недвижен имот за користење, а закупецот се обврзува да плаќа закупнина и да го користи имотот согласно договорот. Во секојдневниот говор овој однос често се нарекува „наем“ или „кирија“.

Важно е да се напомене дека ваквиот договор создава заемни права и обврски: закупецот стекнува право да го користи имотот и обврска навремено да ја плаќа договорената закупнина, додека закуподавачот има право на исплата и обврска да овозможи непречено користење на имотот.

Формата на договорот – дали е потребно писмено склучување?

Според Законот за облигациони односи, не постои строго определена форма на договорот за закуп – тоа значи дека договорот може да биде валиден и ако е склучен усно. Сепак, во практика силно се препорачува договорот да биде склучен во писмена форма. Писмениот договор јасно ги дефинира условите, права и обврски на двете страни и служи како доказ во случај на недоразбирање или спор.

Симни примерок >>> Договор за Закуп <<<

За закуп на станбен простор, Законот за домување пропишува договорот за закуп задолжително да биде склучен во писмена форма. Иако нотарска заверка на самиот договор не е законски задолжителна, можна е нотарска заверка или солемнизација доколку страните сакаат дополнителна правна сигурност (на пример, внесување извршна клаузула за полесно спроведување на договорот).

Во секој случај, откако договорот ќе се потпише, потребно е закуподавачот да го пријави договорот во Управата за јавни приходи (УЈП). Ова е важно за даночни цели, бидејќи приходот од закуп се оданочува согласно закон.

Времетраење на договорот (на определено и на неопределено време)

Договорот за закуп може да се склучи на определено време (на пример, една година, пет години итн.) или на неопределено време.

• Ако е склучен на определен период, договорот автоматски престанува кога ќе истече договорениот рок, освен ако договорните страни не се договорат за продолжување. Може однапред да се предвиди можност за обновување на договорот под исти или изменети услови. Доколку по истекот на рокот закупецот продолжи да го користи имотот, а закуподавачот не се противи (не бара да се испразни имотот), тогаш се смета дека договорот е премолчно продолжен на неопределено време, под истите услови како претходно.
• Ако договорот е на неопределено време, тогаш тој трае сè додека една од страните не го откаже согласно договорните услови или законските одредби.

Права и обврски на закуподавачот и закупецот

За успешно и коректно функционирање на еден закупен однос, и закуподавачот (сопственикот) и закупецот (корисникот) треба да ги почитуваат своите обврски и уживаат во своите права. Еве ги главните обврски (и соодветните права) на двете страни:

 

Обврски на закуподавачот (сопственикот):

• Предавање на имотот во соодветна состојба: Закуподавачот мора на почетокот на закупот да го предаде недвижниот имот на закупецот во употреблива и договорена состојба. Имотот треба да биде чист, во функционална состојба и да одговара на опишаното во договорот. Закупецот има право да добие имот кој може нормално да се користи според намената.
• Одржување на имотот (крупни поправки): Закуподавачот е обврзан да ги врши неопходните крупни поправки и одржување на недвижноста, особено оние кои не произлегуваат од секојдневното користење, туку од истрошеност или виша сила. На пример, доколку се појави сериозен дефект на инсталациите или структурата на објектот, должност на сопственикот е да го отстрани за имотот да биде употреблив.
• Обезбедување мирно користење: Закуподавачот треба да му овозможи на закупецот мирно и непречено да го користи имотот за текот на целиот период на закуп. Тој нема право без најава или без потреба да го вознемирува закупецот, ниту пак да врши промени кои би го оневозможиле користењето на имотот.
• Почитување на договорот: Сопственикот треба да се придржува до сите други услови од договорот (на пр. ако е договорено да обезбеди одредена услуга или мебел, или да не издава на друго лице истиот имот итн.).

 

Обврски на закупецот (корисникот):

• Навремено плаќање на закупнината: Основна обврска на закупецот е редовно да ја плаќа договорената закупнина (наемнина) во износот и роковите утврдени со договорот. Обично закупнината се плаќа месечно, освен ако не е поинаку договорено (на пр. квартално или годишно). Ненавременото плаќање може да повлече договорни казни или законска казнена камата, па дури и раскинување на договорот при подолго доцнење.
• Користење на имотот совесно и согласно намената: Закупецот е должен да го користи имотот само за договорената намена (на пр. живеење, деловна активност) и да постапува со грижливост како добар домаќин. Не смее да врши значајни преуредувања или да го оштетува имотот. Секое пообемно адаптирање или подобрување треба да биде со согласност на сопственикот.
• Одржување и мали поправки: Редовното тековно одржување на просторот обично паѓа на товар на закупецот. Тоа подразбира грижа за хигиената, ситни поправки и внимавање имотот да остане во состојба во која е изнајмен, со нормално амортизирање. По истекот на закупот, закупецот треба да го врати имотот во првобитна состојба (со исклучок на нормално истрошување).
• Плаќање на тековни трошоци: Доколку не е поинаку договорено, закупецот ги покрива тековните комунални трошоци за користење на имотот: сметки за струја, вода, греење, одржување на зграда, ѓубрарина и слично. Во договорот најчесто се наведува дека овие трошоци се на товар на закупецот. Важно е закупецот навремено да ги подмирува, бидејќи често сопственикот формално останува носител на броилата и може да има проблеми ако сметките останат неплатени.
• Депозит (кауција), ако е предвиден: Во пракса, вообичаено е сопственикот да побара депозит (кауција) – однапред платен износ (на пр. една или две месечни закупнини) како обезбедување. Обврска на закупецот е да го плати овој депозит доколку се договорил на тоа. По завршување на договорот, доколку сите обврски се подмирени и имотот е вратен без штети, закупецот има право на целосен поврат на депозитот.

 

Напомена: Во самиот договор може да бидат утврдени и други правила за користење на имотот. На пример, може да стои забрана за подзакуп (закупецот да не смее понатаму да го издава имотот на трето лице без согласност), правила против прекумерна бучава, држење миленичиња, пушење или други специфични услови. Важно е и двете страни да ги почитуваат ваквите договорени правила.

Раскинување на договорот (отказен рок и основи за раскин)

Раскинувањето на договорот за закуп може да настане по неколку основи, зависно од тоа дали договорот е на определено или неопределено време и дали страните ги исполнуваат обврските:

• Отказ со отказен рок: Кај договорите на неопределено време, секоја страна може да го откаже договорот со писмено известување (отказ) до другата страна. Потребно е да се запази отказниот рок утврден во договорот. Ако нема поинаков договор, според законските одредби вообичаен отказен рок е 30 дена. Тоа значи дека од моментот кога една страна ќе најави отказ, по истекот на 30 дена договорот престанува и закупецот треба да се исели, односно сопственикот да го преземе имотот. Договорот може да предвиди и подолг или пократок отказен рок, но секогаш мора да се почитува тој рок освен ако двете страни не се договорат поинаку.
• Истек на времето (за определени договори): Кај договорите на определено време, најчестиот начин на престанок е истекот на договорениот период. По истекот, доколку нема продолжување, закупецот е должен да го врати имотот, а закуподавачот нема повеќе обврска да му го отстапува. Како што беше наведено, ако по истекот страните продолжат со закупниот однос (без формално нов договор), договорот се смета за продолжен на неопределено време.
• Спогодбено раскинување: Страните во секое време можат спогодбено да го раскинат договорот, доколку се усогласат за условите. Ова најчесто се прави во писмена форма (анекс или спогодба) во која се констатира дека договорот престанува на одреден датум и се уредуваат меѓусебните обврски до тој момент (на пр. враќање на дел од закупнината, враќање на депозит, слично).
• Раскинување поради непочитување на обврските (раскин по вина): Доколку едната страна сериозно не ги исполнува своите обврски, другата страна може предвреме да го раскине договорот. Пример, ако закупецот не плаќа закупнина подолг период или сериозно го оштетува/неправилно користи имотот спротивно на договорот, закуподавачот има право да бара раскинување. Обратно, ако закуподавачот не обезбеди услови за користење (на пр. не отстрани голем дефект што го оневозможува нормалното користење на имотот), закупецот може да го раскине договорот. Во вакви случаи обично следува писмено предупредување или барање за исполнување, па ако не се отстрани прекршувањето во разумен рок, договорот може да се раскине по вина на страната што не исполнила. Условите за ваков вонреден раскин најчесто се предвидуваат во самиот договор, а можат да произлегуваат и од закон.

При раскинување на договорот (без разлика дали е со отказен рок или поради прекршување), закупецот е должен да го напушти и предаде имотот во договорениот рок. Доколку тоа не го стори доброволно, закуподавачот има право да преземе правни чекори (судска постапка за иселување или извршување) за да си го поврати имотот. За да се избегнат долги постапки, во пракса многу договори за закуп содржат извршна клаузула потврдена од нотар – со тоа, доколку закупецот не плаќа или не се исели навреме, договорот директно може да се спроведе преку извршител без долга судска парница.

  

Дали е потребна евиденција или пријава на договорот?

Во Република Северна Македонија, не постои обврска обичните договори за закуп (за стан или деловен простор) да се впишуваат во некој јавен регистар на договори. Сепак, постои обврска договорот да се пријави во Управата за јавни приходи (УЈП) од страна на закуподавачот, најчесто во краток рок по неговото склучување. Ова е потребно за даночни цели, односно за пресметување и плаќање на данок на доход од изнајмување имот. Непријавувањето на договорот може да повлече прекршочни казни за сопственикот и проблеми при евентуални инспекции.

Дополнително, иако не е формално задолжително, препорачливо е важните договори за закуп на подолг рок (особено за деловни објекти или скапоцен имот) да се нотаризираат и по можност да се евидентираат во Катастарот на недвижности. Впишувањето на договорот за закуп во Катастар (што е возможно ако договорот е нотарски заверен) овозможува трети лица да бидат запознаени дека имотот е под закуп. Ова може да биде корисно ако, на пример, сопственикот реши да го продаде имотот – потенцијалниот купувач тогаш би знаел дека постои тековен закуп кој треба да го почитува.

Заклучок: Договорот за закуп на недвижен имот е важен правен документ кој ги уредува односите меѓу сопственикот и корисникот на имотот. Добро составен и јасен договор, во писмена форма, претставува најдобра заштита од недоразбирања и спорови. Пред да изнајмите имот или да дадете имот под закуп, мудро е да се консултирате со правен советник или адвокат, за договорот да ги содржи сите потребни елементи и да ги заштити вашите интереси согласно законските прописи.